Entre septiembre de 2020 y septiembre de 2021 la tasa de interés del Banco de la República estuvo en 1,75%, su nivel más bajo desde 1995 según los registros del Emisor.

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Los síntomas de una mayor inflación observada para los últimos doce meses en agosto y septiembre del año anterior de 4,44% y 4,51, respectivamente, llevaron a la junta del Banco a iniciar una serie de ajustes al alza de su tasa de interés, ubicándola actualmente en 7,50%.

Por su parte, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) anualizado y reportado a junio de este año por el Dane es de 9,67%, alcanzando un nuevo máximo de 22 años, y las expectativas para final de este 2022 es que el indicador cierre en 8,6%, lejos de la meta que es del 3%.

En un contexto de inflación en ascenso los analistas económicos estiman que las próximas decisiones del Banco de la República seguirán orientadas a contener ese incremento, y la herramienta que tienen para hacerlo es aumentando su tasa de intervención a niveles de 9% o más.

Tasa de los créditos subió 1,77% en un año

El que la tasa de intervención sea del 7,5% es muy significativo, pues este es el interés que les cobra el Banco de la República por los recursos que les presta a las entidades financieras del país, es decir por el dinero que llega a los clientes y usuarios por la vía del crédito en sus diferentes modalidades.

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Una de esas líneas es la de los préstamos hipotecarios o de vivienda, que de a poco van sintiendo el efecto al alza de la tasa del Emisor. Para la última semana de julio del año anterior, cuando la tasa del BanRep estaba en 1,75%, el promedio del interés de los créditos para la compra de Vivienda de Interés Social (VIS), en pesos, de los establecimientos financieros era de 10,53%.

Con la tasa de intervención que estuvo vigente entre mayo y junio de este año del 6%, el promedio que cobraron los establecimientos de crédito a quienes tomaron una obligación hipotecaria fue del 12,30%, es decir 1,77 puntos más que hace un año.

En junio trece bancos, dos compañías de financiamiento, el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) y dos cooperativas financieras desembolsaron 1.445 préstamos para VIS en pesos por $95.717 millones; y 1.530 para No VIS por $317.781 millones.

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Impacto sobre las nuevas obligaciones

Bancolombia explicó que el efecto económico que generará el incremento de las tasas por parte del Banco de la República es un aumento a las tasas de las líneas de crédito y ahorro.

“En crédito hipotecario, este incremento se reflejará para nuevos créditos, y la tasa será la vigente al momento del desembolso. Es importante recalcar que los créditos ya desembolsados no tendrán ninguna afectación a su tasa y se mantendrá la pactada”, indicaron voceros de esa entidad financiera.

Igualmente, precisaron que en ese establecimiento las tasas varían de acuerdo con el tipo de producto y de vivienda: para VIS el interés es desde el 11,95% efectivo anual en pesos y desde 7,55% en UVR. Para viviendas No VIS desde 11,15% en pesos y desde 5,90% en UVR.

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Pero, ¿qué tanto se podría encarecer el crédito para vivienda con las movidas del Emisor? Los voceros de Bancolombia insistieron en que para los créditos ya desembolsados que se encuentren en la modalidad pesos, no habrá variaciones en las condiciones.

“Respecto a los créditos que se encuentren en UVR, su cuota variará de acuerdo con el comportamiento de la inflación del país”, reconocieron.

Así las cosas, el encarecimiento del crédito dependerá de las próximas medidas que tome el Banco de la República, y si continúa o no con los incrementos de las tasas, ya que estos tienen un impacto directo en el costo en que las entidades financieras captan los recursos para posteriormente colocarlos en las diferentes líneas de crédito.

A su turno, Juan David Toro Álvarez, gerente de Vivienda de BBVA, indicó que a diferencia de otras líneas en las que el cliente decide si se financia o no a tasas mayores, en el caso de la adquisición de vivienda quienes tienen hipotecas ya adquiridas, su tasa es fija por lo cual el incremento de las tasas del Emisor no los afectará. Sin embargo, para los nuevos créditos sí se verá reflejado el aumento de la tasa de intervención.

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“El problema que esto genera es de acceso. A niveles altos en tasas como las actuales se impide que un número importante de personas interesadas en adquirir su vivienda pueda hacerlo, ya que la ley de vivienda limita el porcentaje del ingreso que puede destinarse a la cuota del crédito”, anotó Toro.

La edificación también verá los efectos

En el primer semestre de este año se vendieron en Colombia 127.218 viviendas nuevas; esto representó un crecimiento de 2,5% frente al mismo periodo del año anterior, según cifras de Coordenada Urbana.

El reporte dio cuenta de que siete de cada diez viviendas vendidas fueron de interés social. Las regiones que lideraron las ventas fueron: Bogotá con 27.000 unidades, Valle con 18.000, y Atlántico con 15.000. Esto representó $27,1 billones de inversión en vivienda, a junio.

A pesar de las cifras positivas el gremio de los constructores, Camacol, admitió que la crisis de insumos y suministros a nivel mundial se ha convertido en un problema para todos los sectores de la economía debido a la elevación exacerbada de precios.

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El fenómeno es de tal magnitud que “los incrementos de metales como el hierro y el acero, han amenazado a la actividad constructiva al límite de la parálisis de proyectos inmobiliarios de interés social”, describió Camacol en su más reciente reporte “Tendencias de la Construcción”.

La medición de los costos del sector (Índice de Costos de Construcción de Edificaciones), del Dane, señaló un incremento de 7,4% para edificaciones residenciales en los cinco primeros meses del año.

“En un escenario de costos crecientes y poco previsibles, los proyectos pueden ser inviables. De acuerdo con las estimaciones, cerca de 250.000 Viviendas de Interés Social, ya prevendidas y próximas de entrar en su fase de construcción, podrían ser inviables si continúa el alza sin precedentes en el precio de los materiales de construcción”, anotó Camacol (ver ¿Qué sigue?).

Efecto dominó que tocará al constructor

Desde la perspectiva de Sandra Rodríguez, gerente de vivienda de la cooperativa Confiar, el aumento en las tasas de interés y el alto costo de los materiales de construcción llevarían a un aumento importante de las viviendas, que incluso las sacarían del tope VIS (hasta $150 millones), lo cual aun es peor ya que no podrían acceder a los subsidios de vivienda y la capacidad de endeudamiento de los hogares no les permitiría el acceso a vivienda.

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Y ante las afirmaciones de algunos constructores, en el sentido de que varias entidades financieras empezaron a advertirles que en agosto van a incrementarse las tasas de interés para construcción, Rodríguez admitió que es cierto.

“Como se ha dicho, por la alta inflación que llevó al ajuste de la tasa de intervención de política monetaria, el indicador DTF puede llegar a ser superior al 10% en los próximos meses, situación que pone en riesgo las tasas de interés sin duda”, dijo.

También indicó que a lo anterior debe sumarse la falta de materiales para construcción, el incremento de la tasa de cambio del dólar que impacta a los productos importados y las demoras en los despachos a los proyectos, lo que lleva a retrasos en las obras en tiempos de entrega, y a su vez esto se traduce a mayores costos financieros para los constructores.

De otro lado, de acuerdo con el sondeo de intención de compra de vivienda de Fedesarrollo, en junio pasado el interés por comprar vivienda se ubicó en terreno negativo 18,2%, lo que equivale a un aumento de 14,8 puntos frente al reporte de mayo que también fue de -33%. Al igual que el promedio nacional, en la capital antioqueña la disposición a comprar vivienda está en campo negativo (-20,4%).

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