Los acelerados procesos de urbanización de las últimas décadas en las ciudades latinoamericanas dan como resultado configuraciones urbanas fragmentadas, segregadas y con claros déficits de infraestructura y vivienda para cubrir las demandas básicas de sus habitantes. Para el caso específico de las ciudades colombianas, la ausencia de una política urbana pública incluyente contribuye a la configuración de 2 ciudades: la planeada y planificada o ideal al menos en términos de imaginario colectivo y la ciudad informal como respuesta autoproducida por parte de quienes no tienen acceso a los mínimos vitales.
Este “crecimiento dual”, lo planificado versus lo informal se profundiza desde la década de 1950 con el fenómeno de La Violencia, que para el caso específico de Cúcuta, se potencia por el desplazamiento forzado y la diáspora por la crisis de Venezuela. En este contexto, el acceso a la vivienda digna es uno de los principales desafíos que fisuran la estabilidad y el bienestar de donde ya se derivan brechas sociales, económicas y políticas.
Desde la escuela de arquitectura se nos enseñó que la casa no es más que una ciudad pequeña y que la ciudad es nuestra casa grande, donde la vivienda más allá de una apuesta estética tiene una clara dimensión colectiva y ciudadana que la vincula al buen desarrollo urbano y por tanto con una clara naturaleza social que debe ser una apuesta política. Según esto, una mejor ciudad supone más viviendas: una apuesta por la producción de vivienda para dar respuesta a los déficits cuantitativos sin renunciar al equilibrio urbano con calidad y sostenibilidad.
La sucesiva desaceleración del sector de la construcción especialmente de vivienda desde el 2022, 2023 y en lo corrido del 2024 y los reportados por el DANE para los tres trimestres del 2025, en especial en el segmento de las Viviendas de Interés Social -VIS-, da cuenta del crítico panorama de este renglón económico. Para Cúcuta, en el 2022 se produjeron 1.433 viviendas de interés social y para el 2023 sólo se construyeron 761 unidades de este segmento, lo que representa un decrecimiento del 46,89%. En lo corrido del 2024 si bien se presentó un incremento del 13,27% respecto a la VIS construida en el 2023. Para los tres trimestres del 2025 se construyeron un total de 575 unidades VIS, 48 viviendas menos respecto al mismo periodo del 2024 que representa una caída del 7,70% en la iniciación de unidades de este segmento.
Lo anterior impacta de manera directa en la provisión de empleos y toda la cadena de valor en la actividad edificadora, la cual ya mostraba señales de alerta desde la pandemia, agravadas por las medidas del gobierno respecto a los subsidios para la VIS, con restricciones en los créditos hipotecarios y para la financiación de proyectos que inciden en la capacidad de compra y sobre todo representa una posible materialización de riesgos frente al déficit habitacional pues se ha reducido considerablemente la oferta de vivienda para los sectores de menores ingresos
Para el 2026, las medidas del gobierno actual que fijan el SMMLV en $ 1.750.905, el tope de la VIS asciende a $ 236.000.000, lo cual de manera directa dificulta el acceso a la vivienda para los hogares de menores ingresos que dependen de los subsidios, en tanto el precio de la vivienda aumenta desproporcionadamente respecto a la capacidad de endeudamiento. Por el lado de la oferta, esta situación desincentiva la construcción de VIS y conlleva que en el caso de desarrollar este tipo de proyectos, se limite su calidad habitacional.
En todo caso, el gobierno ha expuesto a comentarios un borrador de decreto para que el valor de la VIS se pacte ya no en SMMLV sino en pesos. Si bien en la práctica el valor definitivo que paga un hogar por una VIS es el vigente al momento de legalizar las escrituras, el cual difiere de los 135 SMMLV. Cuando los incrementos salariales no fueron tan notorios desde el 2020 partiendo del 3,5% para el 201 y un máximo del 16% para el 2023, el incremento para el 2026 del 23% respecto al año anterior, tiene una clara repercusión en el mercado de la construcción.
Con lo establecido en el borrador de decreto, se busca que el precio de la VIS no se dispare al estar sujeto al incremento salarial, y resulte en viviendas poco asequibles a las familias de bajos ingresos, pero representa un desafío difícil de asumir para las empresas constructoras para no trasladar los mayores costos generados por el incremento salarial a la VIS. En este caso bajo la premisa alemana de “tanto Estado como sea necesario y tanto mercado como sea posible”, frente a medidas que caen en lo populista, el gobierno debe generar incentivos y alternativas para que la oferta VIS se recupere y hacer frente a los déficits.
Desde la puesta en marcha décadas atrás de las actuales políticas de vivienda que no han solucionado realmente la problemática habitacional y sus atributos complementarios para construir una mejor ciudad y desde la propia disciplina arquitectónica donde nos ocupamos de la vivienda como un desafío técnico y estético, a estas horas se requiere asumir la vivienda y la ciudad como un gran reto colectivo, social, económico y político que apueste a lo verdaderamente necesario lejos de lo populista. Deseamos que tanto el planeta como nuestro país estuviera en manos de sabios veteranos, pero realmente está a merced de sátrapas imperialistas o falsos visionarios, pero eso también es nuestra responsabilidad.
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