Una reciente medida del Gobierno podría marcar un punto de inflexión para miles de familias que sueñan con tener vivienda propia. El nuevo decreto eleva del 30% al 40% el tope de ingresos que pueden destinarse a la primera cuota de créditos para vivienda No VIS, ampliando así el acceso al financiamiento en un momento clave para el sector.

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Se trata del Decreto 583 del 28 de mayo de 2025, medida que permite que las familias amplíen su capacidad de crédito y, con ello, puedan adquirir una mejor vivienda o acceder por primera vez a una.

El cambio representa un impulso para el segmento de vivienda diferente al de interés social, que venía mostrando una tendencia decreciente en los últimos años.

El nuevo marco normativo permite que la primera cuota de un crédito de vivienda represente hasta el 40% del total de los ingresos de los solicitantes, siempre que exista entre ellos una relación de parentesco (hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad o único civil), o que sean cónyuges o compañeros permanentes. Esto permite a los hogares sumar ingresos y acceder a un mayor monto de crédito.

El cambio ha generado entusiasmo entre los distintos actores del mercado de vivienda, como Habicredit, la unidad de intermediación hipotecaria de Habi, que en el primer trimestre del año colocó con sus bancos aliados el 10% de las hipotecas del país.

Para Johana Triana, vicepresidenta comercial de Habicredit, esta es una modificación necesaria: "Muchas familias con ingresos estables y capacidad de pago quedaban por fuera del sistema hipotecario por limitaciones técnicas como el tope de la primera cuota. Este cambio responde a una realidad del mercado y abre la puerta para que más personas puedan financiar su vivienda, en particular la usada y No VIS, que representa una oportunidad clave para miles de hogares”.

Más allá del impacto en la admisibilidad de los créditos, este cambio normativo también abre la posibilidad de rediseñar productos financieros más adecuados a las necesidades actuales del mercado.

Fernando Pico, vicepresidente de unidad de negocio de Habicredit, señaló que "el impacto de esta medida será profundo, especialmente para quienes buscan financiar su vivienda sin subsidios. En Habicredit, hemos identificado una demanda significativa de hogares que podrían acceder a vivienda formal si se les permitiera estructurar su crédito con mayor flexibilidad. Esta decisión les da esa oportunidad".

Este ajuste normativo representa un avance en la ampliación del mercado hipotecario colombiano, caracterizado por una regulación estricta. Además, propicia que más personas, especialmente las más jóvenes, opten por la compra de vivienda en lugar de destinar sus recursos al alquiler.

Con esta medida, las familias ya no estarán obligadas a ahorrar más del 30% del valor de la vivienda; y si optan por esquemas como el leasing habitacional, el porcentaje de ahorro requerido será aún menor. Por ello, se espera que la banca adopte rápidamente esta disposición: "La normativa ya cambió; ahora necesitamos que el sistema financiero traduzca esta oportunidad en productos concretos que ayuden a reactivar el sector vivienda y ampliar el acceso a crédito formal”, concluyó Pico.

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Ejemplo práctico 

Antes Para comprar una vivienda de 150 millones de pesos, una familia necesitaba un crédito de 120 millones de pesos. Para que se lo aprobaran, debía demostrar ingresos mensuales de al menos 4.300.000 de pesos.

Ahora, con la nueva normativa, esa misma familia puede acceder al crédito de 120 millones de pesos demostrando ingresos mensuales de solo 3.200.000 de pesos. Es decir, acceder al crédito ahora es más fácil con menores ingresos.

Si la familia sigue ganando 4.300.000 de pesos, como antes, ahora podría recibir un préstamo de hasta 160 millones de pesos (40 millones más que antes), lo que le permitiría adquirir una vivienda de hasta 200 millones.

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