El año pasado se embargaron 14.248 inmuebles en el país, incluidos apartamentos y casas, de acuerdo con datos de la Dirección de Impuesto y Aduanas Nacionales (DIAN), entidad que en septiembre pasado remató propiedades de diversos avalúos, algunos superaron los $1.800 millones.

Ante este panorama, expertos de Metrocuadrado explicaron que existen dos formas jurídicas: afectación familiar y patrimonio familiar, de proteger un inmueble de riesgos legales, como los embargos, y gravámenes sin el consentimiento del propietario.

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La primera existe gracias a la Ley 258 de 1996, con la cual se protege un inmueble destinado a ser de residencia familiar. Mientras que la segunda figura se encuentra regulada mediante la Ley 70 de 1931 y aplica para viviendas, apartamentos y otros que no excedan los 250 salarios mínimos.

De acuerdo con los juristas de la organización, a través de la afectación a vivienda familiar se impide que esta sea embargada, vendida o gravada sin contar con el consentimiento de los cónyuges y se protege cuando en la familia hay menores.

La medida se solicita para que ninguno de los cónyuges pueda hacer uso unilateral del inmueble, cuidando de esta forma la inversión. Esta solo aplica para propiedades de uso habitacional, es decir, no se puede sobre locales, fincas y garajes. Además, el solicitante debe estar casado o haber vivido con su pareja por al menos dos años. 

La figura se pide a una notaría con el paz y salvo del impuesto predial, la comparencia de los titulares, el certificado de libertad y tradición y los registro civil de los menores, entre otros documentos. 

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Cómo se aplica el patrimonio familiar 

De acuerdo con Metrocuadrado, la figura permite la protección económica y jurídica de los activos familiares, inembargables (excepto procesos fiscales). Los beneficiarios son cónyuges con hijos menores, parejas sin hijos y personas solteras. También puede constituirse por donación o testamento.

Esta garantiza la seguridad jurídica y económica de los activos de un grupo familiar, evitando que estos sean embargados, protegiéndolos cuando hay menores. Cuando se adquiere una Vivienda de Interés Social (VIS), la constitución de patrimonio es obligatoria, pues viene constituida en la escritura del inmueble. 

Para constituir el patrimonio familiar también se debe presentar la solicitud a un notario por escrito, en un documento que contenga: nombre de quien lo solicita, beneficiarios y estado civil; el certificado de tradición y libertad, los registros de matrimonio de los esposos y civil de los hijos, si aplica; y el avalúo catastral o recibo de impuesto predial.

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Algunos aspectos clave a considerar son que la protección rige en cuanto se registra. Asimismo, no puede constituirse sobre inmuebles hipotecados, salvo en casos de VIS, que se protegen en la compraventa. Arrendar el bien puede permitir que un juez levante la protección.

Ambos trámites tienen un costo de entre $300.000 y $600.000, más la tarifa de registro, que para 2025 es de $28.100; y el valor de la inscripción en el folio de matrícula de la propiedad, por la cual se debe pagar $14.600. 

En resumen, la diferencia entre ambas figuras radica en que la afectación familiar aplica solo para parejas, sin límite de valor; y protege contra ventas sin consentimiento. En cambio, la constitución de patrimonio puede incluir solteros, limitado a 250 salarios mínimos, vuelve el inmueble inembargable y exige más trámites para vender o hipotecar.

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